Quando il proprietario risponde per l'inquilino (quotidianoarte.it)
Convivere in un condominio può essere una sfida quando le regole comuni di convivenza non vengono rispettate.
Una delle questioni più dibattute riguarda la responsabilità del proprietario di un appartamento affittato quando l’inquilino viola tali regole. Questo tema è spesso al centro di controversie legali e dispute tra condòmini, sollevando interrogativi sulla responsabilità legale e morale del proprietario. Sebbene i diritti e i doveri di proprietari e inquilini siano ben definiti dalle leggi e dalle sentenze, le soluzioni adottabili in caso di violazione delle regole condominiali sono varie e complesse.
Gli inquilini, pur non essendo proprietari dell’immobile, sono tenuti a rispettare il regolamento condominiale. Questo regolamento, spesso incluso nei contratti di locazione, stabilisce norme precise sulla convivenza, come il divieto di rumori molesti e il rispetto degli spazi comuni. Secondo gli articoli 1102 e 844 del Codice civile, l’inquilino deve evitare di limitare l’uso comune degli spazi e non deve arrecare danni o molestie ai vicini. Tuttavia, nonostante questi obblighi, la responsabilità finale per il comportamento dell’inquilino può ricadere sul proprietario.
La giurisprudenza sulla responsabilità del proprietario
La giurisprudenza ha stabilito che il proprietario non è automaticamente responsabile per le azioni dell’inquilino. Tuttavia, deve fare tutto il possibile per evitare disturbi ai vicini. Secondo una sentenza del Tribunale di Milano del 2018, il proprietario deve intervenire per garantire che l’inquilino rispetti il regolamento condominiale. Se il proprietario non agisce per fermare le violazioni di cui è a conoscenza, può essere considerato corresponsabile e soggetto a richieste di risarcimento danni da parte del condominio.
La Corte di Cassazione, con la sentenza numero 8239 del 1997, ha rafforzato questa posizione, stabilendo che il proprietario è responsabile se non interviene per fermare le violazioni dell’inquilino. Ciò significa che i residenti del condominio possono richiedere il risarcimento dei danni direttamente al proprietario. Inoltre, l’amministratore condominiale può imporre sanzioni economiche per le violazioni, ma tali sanzioni saranno indirizzate al proprietario, che potrà poi rivalersi sull’inquilino.
Quando un inquilino non rispetta le regole condominiali, l’amministratore di condominio ha il diritto di inviare una lettera formale al proprietario, informandolo delle violazioni e chiedendo un intervento. Il proprietario può quindi avvertire l’inquilino e richiedere la cessazione delle violazioni. Nei casi più gravi, ha anche il diritto di chiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione o lo sfratto dell’inquilino. Una recente ordinanza della Suprema Corte, numero 22860 del 2020, ha stabilito che le molestie arrecate agli altri condomini possono configurare un abuso del bene locato, legittimando la risoluzione del contratto.
Per ridurre il rischio di essere ritenuti responsabili per i problemi causati dall’inquilino, gli esperti di affari condominiali consigliano ai proprietari di inserire nel contratto di affitto clausole specifiche che regolino le responsabilità dell’inquilino per danni e violazioni del regolamento. Tali clausole possono includere, ad esempio, penali per i comportamenti illeciti o l’obbligo di stipulare un’assicurazione a copertura di eventuali danni. Questo approccio proattivo può aiutare a tutelare il proprietario e a promuovere una convivenza più serena all’interno del condominio.
In sintesi, mentre il proprietario non è sempre direttamente responsabile del comportamento dell’inquilino, deve comunque adottare tutte le misure possibili per prevenire problemi e garantire il rispetto delle regole condominiali. La collaborazione tra proprietario e inquilino, unita a contratti di affitto ben strutturati, può contribuire a mantenere un ambiente di convivenza armonioso e rispettoso.